Az ingatlan befektetés napjainkban az egyik központi témája a magánszemélyek és vállalkozások gazdasági döntéseinek. A jelenlegi konjunkturális időszakban egyrészt a növekvő bevételek, másrészt a – mesterségesen lenyomott – alacsony pénzpiaci hozamok azok a tényezők, melyek sok magánszemélyt és vállalkozást arra motiválnak, hogy tőkéjét vagy annak egy részét ingatlanba fektesse.
Az elmúlt 3 év ingatlanpiaci árrobbanás pedig tovább fűti a befektetői hangulatot ezen a piacon.
Hogyan érdemes számolni? Mire kell figyelni? Mire lehet számítani, rövid, közép és hosszú távon az ingatlan befektetések kapcsán?
Ezek a leggyakoribb kérdések, melyek egy ingatlan vásárlás kapcsán felmerülnek és amennyiben az kifejezetten befektetési céllal történik, akkor minden bizonnyal a várható hozamok mértéke is fontos a jó döntések meghozatalához…
Egy kis történelem
Az ingatlan kifejezést a magyar nyelvben a 2. Világháború után kezdtük használni (azelőtt a jószágtest kifejezés volt használatos) és arra utal, hogy olyan anyagi javakról van szó, melyek nem mozdíthatók, azaz nem „inognag”. Ingatlannak számít minden földterület, erdő, szántó, legelő, telek stb. valamint a rajta található épületek.
Gazdasági értelemben pedig azt is szoktuk mondani, hogy az ingatlanok, közép és hosszú távon az értéküket megőrzik, azaz értékükben sem inognak (feltételezve, hogy állaguk nem romlik, tehát egy föld terület nem szennyeződik, egy építmény pedig karban van tartva).
Amikor tehát az ingatlan befektetésekről beszélünk ezt a két legfontosabb tényezőt érdemes szem előtt tartani, nevezetesen, hogy az ingatlan földrajzilag stabil tehát nem mozdítható és értékét megőrzi.
Az ingatlan befektetések hozamai
Első és talán legfontosabb hozamtípus a bérleti díj. Az ingatlan befektetők ebből a bevételből tudják leghamarább realizálni a befektetésük hozamait. A leggyakrabban használt bérleti díjak a havi, negyedéves és éves bérleti díj. Itt két fontos tényezőt kell figyelembe venni, egyik a bevételek (bérleti díj) másik a bérbeadásból származó jövedelem adói, illetve az ingatlan fenntartás költségei.
Az ingatlan befektetésekből származó másik fontos bevételi forrás, mellyel egy profi befektető már előre számol, az ingatlan érték növekedéséből származó bevétel.
Ahogy a bevezetőben írtam, az ingatlan közép és hosszú távon az értékét megőrzi, az érték viszont nem egyenlő az ingatlan árával.
Minden ország ingatlan piacán, különböző mikro és makro gazdasági események, politikai döntések és egyéb tényezők miatt tapasztalható az ingatlan árak folyamatos emelkedése (legalább is egy szintig, míg a gazdasági növekedés ezt lehetővé teszi).
Az elmúlt 20 évben számos világgazdasági tényező volt tapasztalható mely jelentősen befolyásolta a nemzetközi ingatlan árakat.Így Magyarországon 1997 től 2019 ig 400 – 500% al nőttek az ingatlan árak. Tehát ha valaki vásárolt egy budapesti lakást 1997-ben, mondjuk 7-8 millió forintért, az most ezt a lakást 28 – 30 millió forintért tudja eladni. Tehát 22 év alatt megnégyszerezte a befektetett pénzét.(ez 6-7% os kamatos kamat jövedelmet jelent évente, ami az ebben az időszakban mért, átlagos inflációval nagyjából megegyezik).
Az Ingatlan vásárlás és üzemeltetés költségei
Vételi költségek
Egy ingatlan megszerzése esetén az első költség amivel számolni kell, a vételi díj, tehát az ingatlan ára és az ezzel kapcsolatos vagyonszerzési illeték, illetve az ügyvédi díj (mely általában már tartalmazza az összes adminisztrációs költséget) ami általános szabály szerint a vevőt terheli.
A vagyonszerzési illeték, általános szabály szerint az ingatlan értékének (adásvételi szerződés szerint) a 4%-a. Amennyiben az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, úgy az 1 milliárd fölötti részre 2% de összesen maximum 200 millió forint. Az ügyvédi költségek változók de 0,8 -1,5% körül mozognak általában.
Az illetékek esetén különböző kedvezmények is léteznek, itt az egyik legfontosabb (magánszemélyek esetén), hogy amennyiben a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül az ingatlant szerző személy(ek) egy másik lakó ingatlant értékesítenek, úgy az adásvétel pótlólagos vásárlásnak számít és az illetéket az eladott és megvásárolt ingatlan közti értékkülönbség után kell „csak” megfizetni. Továbbá 2014 től, az egyenesági rokonok közt létrejövő ingatlan átruházás illeték mentes.
Üzemeltetési költségek
Az ingatlan fenntartása, üzemeltetése alatt különböző költségek merülnek föl, mely általában az ingatlan tulajdonost terhelik de bérbeadás esetén ezek egy részét – egyéni megállapodás alapján – a bérlőre lehet és szokás terhelni. Felsorolás szerűen: rezsi költségek (víz, áram, gáz, közös költség, biztosítás), javítási-karbantartási költségek, felújítási költségek, ingatlanadók (az ingatlanok tulajdonosai fizetik, minden évben általában 2 részletre bontva). A költségek közt vannak speciálisabb költségek is, például az amortizációs költségek, melyek általában épületek esetén, az épület gépészeti berendezések elavulásában jelennek meg, de bármilyen felújítást, korszerűsítést végzünk az ingatlanon annál szintén van elavulási idő (amortizációs idő és költség).
Ezen kívül, amennyiben banki hitel segítségével vásároltuk az ingatlant, úgy a hitel költségei (kamatok és kezelési költségek) is számítandók. A tőketörlesztést nem szoktuk az üzemeltetés költségek közé sorolni, hisz ez a vételi árban már megjelenik (kamatok és díjak nélkül).
Az üzemeltetési költségeknél fontos figyelembe venni, hogy nagyobb részük, gyakran akkor is felmerül, ha épp az ingatlant nem adjuk bérbe vagy nem használjuk, tehát ha az ingatlan rövidebb vagy hosszabb ideig nem hasznosított ezeket a költségeket akkor is fizetni kell. Ez a megtérülési számításoknál gyakran kimarad a tervezésből.
Az ingatlan értékesítés költségei
Amennyiben az ingatlant befektetési szándékkal vásároltuk és valamikor értékesíteni kívánjuk, úgy az értékesítés költségeivel is érdemes számolni.
Az értékesítés költségeinél az ingatlan értékesítés reklám (hirdetés, fotózás, értékesítési anyag) költségeit és/vagy az ingatlan értékesítését végző szakember, ügynökség díjait érdemes számolni. Itt számos lehetőség létezik, de az értékesítési ár 1-3% -át érdemes erre kalkulálni.
Az ingatlan hasznosítás és értékesítés adózása
2019.jnuár 1. től Magyaroszágon, szerencsére enyhültek a jogszabályok, melyek az ingatlan értékesítés és hasznosítás bevételeire vonatkoznak.
Bérleti jövedelem adói
Itt alap esetben 2 adózási forma választható, az egyik a költséghányad szerinti a másik pedig a tételes elszámoláson alapuló adózási forma.
A költséghányad szerinti elszámolásánál, az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmek 10% levonható (fenntartási költségként) és a fennmaradó 90% után a jelenleg érvényes 15% os SZJA kulccsal kell adózni.
A másik típusú elszámolás a tételes elszámolás. Ez sok esetben jobb módszer mint a költéshányados elszámolás de kétség kívül bonyolultabb, tehát vagy könyvelői segítség vagy komolyabb pénzügyi jártasság szükséges a témában. Ennél az adózási formánál, mint az általános könyvelési rendszerekben a valós költségeket (melyek számlával igazoltak) levonjuk a bevételekből és csak a fennmaradó rész után kell megfizetni az adót, jelen esetben a 15% SZJA-t.
2019 január 1. től egy másik ésszerűsítés is történt az ingatlan bérbeadás díjainak adózása kapcsán, nevezetesen, hogy amennyiben a bérlő a rezsi költségeket nem a szolgáltatónak fizeti közvetlenül (saját neve alatt), hanem a bérbeadónak, ebben az esetben sem adódnak hozzá a bérleti díj adóalapjához a rezsik díjai. Ez sok éven keresztül jelentett problémát, ugyanis régebben ebben az esetben a rezsi is a bérleti díj részét képezte és adóalapnak tekintették.
Ingatlan értékesítés után fizetett adók
Jelen pillanatban az ingatlanok érékesítése után, a vételi ár és az eladási ár között keletkező árkülönbözet (nyereség) adóköteles jövedelemnek számít és így magánszemélyek esetén 15% os adókulccsal adózandó. Cégek esetén az éves üzleti eredményt növeli.
Viszont az ingatlan (nem lakás célú) megszerzése után, az 5. évtől az adóalap 10%-al csökken, tehát 5 év után az árkülönbözet 90%-a lesz az adóalap és ennek a 15%-a az adó. Az 5. évtől pedig folyamatosan 10%-al csökken az adóalap évente. Így a 6. évben 80% és a 15. év után 0% az adóalap.
Lakáscélú ingatlanok esetén ez sokkal kedvezőbb, ugyanis ebben az esetben a 2. évtől a vételár különbözet 90% lesz az adóalap, 3. év után 60%, 4. évtől 30% és 5. év után 0%.
Tehát aki lakást vásárol és 5 évig megtartja, ezt követően a mai szabályok szerint nem kell adót fizetnie a keletkező nyereség után.
Fontos, hogy az ingatlan megszerzése és tulajdonlása alatt végzett nagyobb felújítások, melyeket számlával igazolni tud a tulajdonos, csökkentik az adóalapot. Itt a szerzési költségek (díjak, illetékek), értéknövelő beruházások (ablakcsere, fűtéskorszerűsítés) teljes mértékben levonhatók az adóalapból.
Legutóbbi hozzászólások